有人说，商业地产就是一场永不停歇的博弈，你方唱罢我登场，谁都想在那一块寸土寸金的热土上分一杯羹，可最后谁能真正乐开怀？这事啊，问问恒隆集团的CEO卢韦柏，准能绕出来点门道。
咋说呢？今年这两季风吹得真有点飒飒冷意，市场复苏、消费升级，可是消费者的手还是在口袋里揣着，略显拘谨。谁家不是盼着商场人头攒动、收银机滴滴作响呢？但事实就是这么魔幻，你刚看着数据有点回升，另一边的新项目又扎堆开业，搞得像是夜市摊主，不干出点差异化，怕是连流量都分不到。哎，这社会吧，总让人一边打着算盘，一边琢磨着怎么做那“区域前三名”。
您且听卢韦柏怎说——“等2027年以后，我们日子会好过些。”这话没毛病，谁不是盼着明天能比今天香。恒隆集团在2027到2031这几年，如果没啥新大手笔投资，大概率要步入一个新阶段。啥叫新阶段？说白了，就是花的钱少了，赚的钱多了，压力能喘口气。贷款少了，背上的包袱也不那么沉重，工作似乎能轻松点。
但这路也不是说躺着就能走的。恒隆这些年在内地的投入不止“两三点”，人家是真正重仓搞商业地产，而且还和大伙儿玩的不是一个套路。别的港资房企缩手缩脚，恒隆可豪横，租赁收入甚至在内地超过香港。咋做到的？还不是胆大心细，二线城市扎下根来，把盘子做大。可背后隐隐作痛的压力，那也不是嘴上说说那么简单。例如杭州恒隆广场，啃了个“大骨头”，项目投资高达200亿，几乎占去公司一半贷款额度，这要是今年开张失败，压力恐怕得翻番。不过卢韦柏自己也乐观，只要2026能顺利开业，2027跑出完整年度收入，那资金链和账面数据就会变得顺溜了。
这里头其实藏着个挺大的悬念——二线城市到底能不能成为恒隆的心头好？你瞧近两年，大家眼看一线城市如上海那般房价高，租金也是飙升，可市场实在太卷了。你搞一个核心地段的头部项目，没准竞争对手内外都有，流量就是那么点，谁抢到就是自己的。但二线城市给的空间就不一样，卢韦柏直言，只要你能站稳脚跟，做到区域前三，带来的回报不会比一线逊色。敢压重注，未来收获或许真不赖。
不过，要说商业地产好做，那纯属胡扯。人口红利慢慢释放，中产形态逐步扎根，消费者嘴里念着“消费升级”，实则钱包收紧得很。新的商业综合体一拨接一拨诞生，供需错配、客流分流，谁家能独占鳌头呀？这时候拼的就是耐力和资金，谁能等到风口来临，谁就是真正的赢家。
说到资金，这几年全球经济吭哧吭哧，好像每走一步都得掂量下腰包里有几张红票票。恒隆今年年初拿了银团贷款，一下子把现金仓库装得满满的，攥着“防身钱”，不急不躁。卢韦柏坦然道，要是没这钱，可能得被迫在价格低迷的时候卖资产，那可得心疼死。反过来，守着钱袋子，可以选个好时机，慢慢来，反正先别出手。
说起这行的风气，港资企业还是一贯“保守”，不像内地开发商乐于激进尝试。恒隆“稳扎稳打”，新出的恒隆V.3战略，也不折腾新项目，而是选择物业改造升级。把现有的地盘修得更亮堂，把商业氛围做得更有味，等于在原有资产上“挖金矿”。
但，地产复苏的起伏，谁能盯哪个好时机？卢韦柏自己都直说，这事真没有人能拍着胸脯保证。关键还是得看全球利率啥时候降下来，还有中国经济底盘能不能再稳点。西班牙、英国、美国，全世界房企都在琢磨这个难题，高利率一时半会儿降不下来，减债去杠杆就成了行业“主旋律”。而中国，通胀没那么高，降价促销反倒常见。内地市场复苏的步伐可能会慢，但好歹没那么难熬。恒隆自己融资主要靠香港市场，自然摆脱不了全球利率的影响。算下来，想要瞬间明显反转？难的很，渐进才靠谱。
有人问了，外资机构近来是不是开始抄底内地或香港资产了？这问题听起来很美好，实际可没那么干脆。卢韦柏觉得，还是要紧盯利率和经济恢复，消费数据没明显上升，谁都不会轻易下手。万一利率依旧高企，恐怕还得再观望一阵。恒隆有现金在手，不用非得压最低点买入，投资嘛，最重要稳。急啥呢？行情看得明白，手里有粮吃得饱，何必上赶着抢头汤。
有意思的是，陈文博也露了个面，直言内地市场虽然压力不小，但这两三个月运营数据却悄悄爬了上来。信心还是有的，乐观心态不能丢。至于长期是否能彻底复苏，这事还要再挂一阵，未到盖棺定论时候。
数据呢，也得摆出来给大伙看看。2025年上半年，恒隆在内地租赁收入31.9亿港元，占68%的总收入。香港只贡献了32%，仅14.88亿港元，不比内地有主场优势。恒隆的布局，显然选对了赛道。可别忘了，这背后是资金密集投入，精细运营，涵盖市场调研、战略调整，哪一步少了都能让利润打折。
要说这里面最可怕的敌人，你以为是外部竞争与经济波动？其实眼下开发商最怕的还是“债务”，利率一高，压力直线上升。什么杠杆，什么融资，全都被钉在墙上反复拷问。恒隆做得明智，现金为王，资产慢慢增值，再靠物业升级而不是新项目扩张，减少风险，稳中求胜。
市场环境变化太快，有时候我们也不得不佩服，他们这步棋下得真够狠。钱不是万能，但能避免你在压力大时被迫卖家底。这种“策略储备”对企业来说，也是保护伞，时机合适就发力，情况变了也能收手。
说到这份隐忍，眼下外资机构虽然偶尔抄底，也得看利率和消费基础配不配合。不是谁都能先知先觉，提前见底。恒隆这手守钱为上，倒挺有道理。资金充足，才能在风浪中挺住，万一熬出好运，也能及时收获。
眼下，恒隆的新阶段指日可待，不过，“渐进”两个字很关键。这个行业早无暴富剧本，大家都懂，楼市红利压得越来越薄，不稳定因素又那么多。消极等待不是办法，积极调整才有出路。物业升级、“聚焦区域前三”、资源优化配置，这才是破解困局的真良方。
纵观恒隆这一系列操作，不禁让人琢磨，二线城市的商业地产赛道会不会真成突破口？“成为区域领先”，带来的利润和竞争力，确实比一线城市“争头牌”更容易突出优势。没准，未来商业地产大战的主舞台，真会在这些新兴城市搭起来。
不过，有句话说得明白：谁都不会把未知全部交给运气。市场复苏归市场，现金流归现金流，两者如何平衡，才是房企长期存活的关键。对于内地企业来说，政策扶持和经济弹性尚在，还能考虑大胆创新。但面对全球高利率和资产风险，步步为营，才更显老练。
眼下市场看似恢复，但底层逻辑没那么简单。租金、客流、投资节奏，全都“细琢慢磨”，谁也无法一口下定结论。恒隆的打法值得琢磨，但也留给所有地产人一个问题——如何在纷繁复杂中找到自己的节奏？靠什么形成差异化？行业的未来又会怎么变？
说白了，商业地产就是一场马拉松，恒隆选择缓缓提速，稳步前行，暂不追求爆发式突围。后发优势能否兑现，二线商业能否成真赢家，还要慢慢观察。
这么一折腾，大家肯定都有自己的想法。你怎么看恒隆集团聚焦二线城市和现金为王的战略？在你看来，未来几年商业地产还有多少惊喜值得期待？咱们评论区见，聊聊你的看法。
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